Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El pasado 18 de diciembre se publicó, en el BOE mediante el Real Decreto – Ley 21/2018, de 14 de diciembre una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afecta, principalmente, a los contratos de arrendamiento de vivienda.

Por ello, en Law Working Group – Legal Services -, vamos a proceder a explicaros en qué consiste y cómo afecta esta reforma en las relaciones propietario – inquilino.

Antecedentes

Debido a la alta especulación inmobiliaria, que ha venido afectando a este país, junto con un repunte de los precios de los inmuebles tanto para su compraventa como para su alquiler, el Gobierno ha procedido a realizar una reforma, con carácter urgente, para establecer unas medidas mínimas de control sobre estos contratos.

Con ello, el objetivo no es otro que dotar de ‘una mayor protección’ a los arrendatarios (inquilinos) en cuatro aspectos fundamentales:

1. El plazo o duración del contrato, junto con sus posibles prórrogas.
2. Flexibilización de la capacidad, para el inquilino, para desistir del contrato.
3. Blindaje para los inquilinos en situación de vulnerabilidad.
4. Nuevas medidas para los alquileres de pisos turísticos.

 

1. Plazo o duración del contrato, junto con sus posibles prórrogas

Hasta la fecha, el plazo de prórroga forzosa de los contratos a favor de los arrendatarios era de 3 años, el cual se amplía y se establece diferenciación en función de quién es el arrendador:

Si el arrendador es una persona física:

• Para contratos inferiores a 5 años: Prórrogas obligatorias, por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años.
• Excepciones: Que el arrendatario (inquilino) manifieste al arrendador, con un plazo mínimo de 30 días de antelación, de la fecha de la terminación del contrato, o cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Es decir, renuncia del arrendatario.
• Prórroga tras el cumplimiento del plazo de 5 años: Antes de la reforma, las prórrogas tácitas, que es cuando ninguna de las dos partes, arrendador y arrendatario, expresaban su voluntad de no renovar el contrato, eran por períodos anuales. Es decir, renovaciones por 1 año.

En la actualidad, tras la reforma, se amplía el plazo de estas prórrogas por trienios. Es decir, por períodos de 3 años.

Si el arrendador es una persona jurídica (sociedades mercantiles):

• Para contratos inferiores a 7 años: Prórrogas obligatorias, por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 7 años.
• Excepciones: Que el arrendatario (inquilino) manifieste al arrendador, con un plazo mínimo de 30 días de antelación, de la fecha de la terminación del contrato, o cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Es decir, renuncia del arrendatario.
• Prórroga tras el cumplimiento del plazo de 5 años: Antes de la reforma, las prórrogas tácitas, que es cuando ninguna de las dos partes, arrendador y arrendatario, expresaban su voluntad de no renovar el contrato, eran por períodos anuales. Es decir, renovaciones por 1 año.

En la actualidad, tras la reforma, se amplía el plazo de estas prórrogas por trienios. Es decir, por períodos de 3 años.

 

2. Flexibilización de la capacidad, para el inquilino, para desistir del contrato

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez hayan transcurrido, al menos, 6 meses desde la firma e inicio del mismo.

Condiciones: Comunicación por parte del inquilino, con una antelación mínima de 30 días. En consecuencia, preaviso de 30 días.

Posibles penalizaciones: Se puede establecer en el contrato una penalización de 1 mensualidad de renta, a favor del arrendador, por cada año de contrato que le quedara por cumplir al inquilino.

Cuando quedara menos de 1 año para la finalización del mismo, la posible indemnización pactada entre el arrendador y el inquilino, se prorrateará de forma proporcional al período que restara de contrato.

Téngase en cuenta que es una clausula optativa. Por ello, son clausulas negociadas que, en el caso de que no se estipulen, no existiría obligatoriedad de pago de indemnización alguna, una vez transcurrido el período mínimo exigido.

Prohibiciones: No se puede pactar una indemnización superior a la mencionada anteriormente.

 

3. Blindaje para los inquilinos en situación de vulnerabilidad

Consiste en un aumento de protección para los inquilinos “vulnerables” en el que se reforma el desahucio de vivienda.

Procedimiento: En caso de requerimiento, por parte de los Juzgados y Tribunales de pago por mensualidades adeudadas al arrendador, éstos le informarán al demandado sobre la posibilidad de acudir a los Servicios Sociales o autorizarles la cesión de sus datos a éstos, para que puedan evaluar la posibilidad de hallarse en una situación especial de vulnerabilidad.

Si se aprecian ‘indicios’ de la existencia de la citada situación, se suspenderá el proceso, hasta que los Servicios Sociales adopten las medidas que estimen oportunas, desde que reciban la comunicación:

• Durante 1 mes con carácter general.
• Durante 2 meses si el demandante es una persona jurídica (sociedad).

 

4. Nuevas medidas para los alquileres de pisos turísticos

Se ha procedido al establecimiento de 2 medidas debido a los conflictos existentes en la actualidad. Esto es así por esta nueva modalidad de alojamientos ocasionales o vacacionales, junto con el incremento de páginas web y aplicaciones móviles que facilitan este tipo de operaciones sin tener que depender de una inmobiliaria.

En consecuencia, las medias llevadas a cabo respecto a este tipo de alquileres son las siguientes:

• Exclusión expresa de la Ley de Arrendamientos Urbanos: La regulación de este tipo de alquileres pasa a ser competencia de Ayuntamientos y Comunidades Autónomas

En definitiva, cuando el fin para el que se arrienda la vivienda es para un ‘uso temporal’, con el fin de promocionar y comercializar una oferta turística y con una finalidad lucrativa sometido a una normativa sectorial turística. Por ejemplo, promoción a través de plataformas como Airbnb, hometogo, wimdu, etc.

• Posible veto por parte de las Comunidades de Propietarios: Antes se exigía que se aprobara por unanimidad.

Se ha procedido a modificar la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), para que los vecinos, con una mayoría cualificada de 3/5 partes del total de propietarios y cuota de participación, puedan acordar el establecimiento de una serie de límites o condicionantes para el ejercicio de actividades de alquiler turístico en sus edificios.

Otros datos relevantes:

• Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato: Serán a cargo de la parte arrendadora si ésta es persona jurídica (sociedad o empresa), salvo aquellos gastos que sean por iniciativa directa del arrendatario.
• Limitación de las garantías adicionales: Si el arrendamiento es para vivienda, el límite máximo será de 2 mensualidades de renta y no puede ser en metálico. En el resto de casos, uso distinto de vivienda, se podrá pactar libremente.
• Afectación de la reforma a los contratos: Los celebrados hasta el 18 de diciembre de 2018 (incluido), se regirán por la normativa anterior, incluso sus prórrogas, hasta que no se firme un nuevo contrato. Los contratos celebrados a partir del 19 de diciembre de 2018 (incluido), deben ajustarse a esta nueva reforma.
• El arrendador puede recuperar la vivienda antes de que finalice el contrato y sus prórrogas: siempre y cuando avise con 2 meses de antelación y sea por necesidad y para uso propio.
• La renta sigue siendo libre.
• Fianza: 1 mes para vivienda y 2 meses para uso distinto de vivienda. No es actualizable hasta las prórrogas.
• Se establece un recargo del 50% del IBI para las viviendas desocupadas.
• Entrada en vigor: Desde el 19 de diciembre de 2018.

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